«Квартирный вопрос», Елена Некрасова

Рубрика: Отраслевые решения / Рынок недвижимости

Рынок недвижимости в России – один из наиболее оживленных и динамичных. Пресловутый квартирный вопрос на протяжении десятилетий остается, и еще долго будет оставаться  одним из самых острых. Бум на рынке девелопмента недвижимости обусловил потребности отрасли в современных системах учета и управления компаниями риелторскими компаниями. На сегодняшний день реализуется множество консалтинговых проектов, связанных с внедрением информационных технологий в сферу стратегического и оперативного управления девелоперских и риэлтерская компаний (агентств недвижимости).

Конкуренция на рынке недвижимости побуждает девелоперские и риэлтерские компании стремиться к модернизации и усовершенствованию внутренних бизнес-процессов, повышению их эффективности, гибкости и управляемости. Поэтому компании отдают приоритет применению передовых риэлтерских технологий, постоянному мониторингу состояния рынка, разработке перспективных направлений деятельности.

Стратегия развития заключается в поступательном и динамичном росте, неразрывно связанным с повышением транспарентности компаний, ростом основных показателей деятельности: объемов продаж, прибыли, собственного капитала. Риэлтеры последовательно осуществляют финансовую политику, направленную на удешевление кредитных ресурсов, глубокую диверсификацию кредитных и валютных рисков компании, более активное привлечение средств на финансовом рынке. Компании стремятся максимально расширить круг банков-партнеров. Холдинги рынка недвижимости, как правило, ориентированы на четкую реализацию каждого инвестиционно-строительного проекта, с этапа проектирования до конечной реализации квартир.

Многоцелевые федеральные программы, реформирование законодательства в жилищной и земельной сфере, рост платежеспособности населения, принятие современных международных стандартов ведения бизнеса - все это напрямую способствует улучшению и модернизации существующих форм управления в риэлторских компаниях – отмечает Вера Канаво, ведущий эксперт компании «Хомнет Консалтинг». Соответственно, у компаний рынка недвижимости возникает потребность в разнообразных ИТ-инструментах, способных учитывать специфику всего спектра бизнес-процессов, связанных с реализацией объектов недвижимости.

Компании нуждаются в системах, поддерживающих структуризацию бизнес-процессов и финансовых схем; создание единого информационного источника (на основе данных первичного бухгалтерского и управленческого учета, данных отдела продаж и отдела оформления); автоматизацию процессов финансового планирования, учета, контроля и анализа, и предоставление топ-менеджерам информации для оперативного принятия решений.

Квадратные метры и килобайты

До недавнего времени основным инструментом автоматизации рабочих мест менеджеров компаний, занимающихся риэлтерской деятельностью, были CRM-системы, поддерживающие процесс перепродажи активов.

Но сегодня наиболее успешные компания нуждаются в более широком спектре ИТ-инструментов. «Как показывает наша практика, в настоящее время у риэлтеров формируются новые требования к ИТ, так как для многих из них рамки перепродажи становятся узкими, - говорит Андрей Субботин, руководитель направления внедрения Microsoft Dynamics AX компании «Омега – Плюс 91». - Наибольший скрытый потенциал для увеличения прибыли в риэлторской деятельности связан не столько с быстротой обслуживания клиентов (что является классической областью применения CRM), сколько с возможностью в оперативном режиме получать достоверную информацию о предназначенных для продажи объектах, начиная с более ранних стадий их «жизни».

Таким образом, все более актуальной становится задача автоматизации управления активами – их состоянием, движением, стоимостью, планом приобретения, графиком реализации». Чтобы успешно продавать, сейлз-менеджеру нужна многоаспектная информация. Соответственно, ИТ-система должна позволять компании определять политику продаж: планировать портфель реализуемых объектов, рассчитывать себестоимость, прогнозировать, что, когда и по какой цене выгоднее продать и т.д. Возможностей CRM для этого уже не достаточно. Требуется специализированное ERP-решение для организации работы отдела продаж в едином информационном поле с другими подразделениями компании.

Андрей Субботин отмечает: сейчас на рынке прослеживаются две тенденции. Все успешные риэлтерские компании, во-первых, укрупняются, поскольку мелким игрокам выжить становится все труднее, во-вторых, они либо уже занимаются девелоперской деятельностью, либо собираются ею заниматься. Успешный риэлтер – уже не просто продавец, а как минимум инвестор, вкладывающий средства в строительство объектов, которые потом продает. Для таких компаний разработаны отраслевые ERP-решения, обеспечивающие связь управления реализацией активов с управлением инвестициями и подрядной деятельностью.

Сегодня основными задачами бизнеса риэлтерских компаний, обуславливающими интерес к ИТ-решениям, являются:

• обеспечение прозрачности попроектного учета доходов, расходов и прибыли;
• создание информационных сервисов для менеджмента компании, необходимых для обеспечения процесса планирования, анализа и принятия стратегических и тактических решений;
• повышение операционной эффективности и снижение затрат на производство продукции (услуг) компании;
• организация эффективного взаимодействия с контрагентами;
• информационная поддержка работы с физическими и юридическими лицами;
• информационное обеспечение оперативной работы подразделений;
• информационная поддержка финансового управления компанией;
• выявление и управление рисками и создание условий для снижения совокупного риска компании;
• координация деятельности различных подразделений компании;

При этом к первостепенным задачам относятся:

• повышение технологичности и минимизация трудоемких рутинных операций;
• обеспечение высокого уровня информационной безопасности;
• создание платформы для развития и масштабирования системы по выполняемым функциям, количеству пользователей, количеству инсталляций, регионам и офисам;
• сокращение времени на обработку и подготовку управленческой информации в компании;
• устранить документы, которые, по сути, предназначены только для переноса данных между рабочими местами;
• более эффективно использование кадровых ресурсов;
• обеспечение надежного контроля и разграничения доступа к информации, составляющей коммерческую тайну и иной конфиденциальной информации.

Все в одном

Пока на российском рынке до сих пор нет  риэлтерских приложений, построенных по принципу «все в одном», - отмечает  Вера Канаво, "Хомнет Консалтинг". Поэтому первостепенной задачей поставщиков решений является создание программы объединяющей все аспекты данного бизнеса, которые в данный момент существуют по отдельности:

• Полная автоматизация всех этапов купли-продажи недвижимости, с учетом авансовых платежей покупателей, внесенных на разных стадиях.
• Градация сделок на собственные и посреднические, а также учет большого числа типов сделок.
• Учет всей необходимой информации по покупателю, продавцу, и недвижимости являющейся объектом купли-продажи.
• Автоматизация процессов уступки права требования, страхования.
• Автоматизация процедуры сделки (позволяет составлять планы платежей как продавца, так и покупателя; вести учет поступления денежных средств покупателя, продавца, а так же вести учет денежных средств в разрезе касс, банковских ячеек, расчетных счетов и людей).
• Оприходование и реализация недвижимости после государственной приемки.
• Автоматизация особенности оказания, либо получения, услуг, связанных со спецификой долгосрочных проектов.
• Ведение учета нескольких организаций в единой информационной базе.
• Возможность расчетов в рублях или валюте.
• Начисление штрафных санкций при расторжении договора.
• Выплата вознаграждений и комиссионных, учет расходов (налоги, страховка) по результатам или в процессе сделки.
• Учет и контроль документооборота.  

Попытки создания таких решений предпринимаются рядом российских разработчиками. Наталия Овчаренко, директор по консалтингу компании «АНД Проджект», считает, что решение для девелоперских и риэлтерских компаний   должно включать следующие основные функциональные области/функции:

Ведение попроектного учета

• Ведение справочника проектов. Задание базовых атрибутов проекта: дата начала, дата окончания, статус, общая площадь по проекту, учет комиссий АН и т.д.
• Отслеживание стадий реализации проекта, ведение истории изменения стадий.
• Планирование доходов и расходов проекта в разрезе статей бюджета, построение бюджета проекта.
• Учет фактических доходов и затрат в разрезе проектов, ЦФО, статей бюджета, пр. финансовых аналитик.
• Расчет инвестиционной стоимости м2 и проекта.
• Расчет средней стоимости м2 непроданных квартир.
• Формирование плана продаж по проекту.
• Связь карточки проекта с домами. Ведение картотеки домов. Задание базовых атрибутов дома: тип дома, статус дома, застройщик, правообладатель, ситуация с оформление, заселением и т.д.
• Формирование специальных отчетов – Расчет прибыли, Оценка ликвидности.

Учет инвестиций и привлечений

• Учет кредитов, займов, векселей, депозитов.
• Заведение карточки для экземпляров инвестиций/привлечений.
• Создание специфичных атрибутов для каждого типа инвестиций/привлечений.
• Учет межпроектных и внутрихолдинговых займов.
• Автоматический расчет процентов по кредитам.
• Планирование/учет финансовых потоков по инвестициям (формирование графика платежей привлечений/погашений).
• Связь графика платежей с платежным календарем и бюджетом.
• Отражения факта движения ДС по инвестициям.
• Формирование специальных отчетов.

Ведение договорной деятельности

• Ведение картотеки договоров.
• Возможность построения иерархии договоров.
• Типизация видов договоров. Определение индивидуального набора атрибутов для каждого вида.
• Учет спецификаций и дополнительных соглашений.
• Ведение истории изменения значений атрибутов договоров и спецификаций.
• Учет статусов договора и спецификации.
• Связь  графика платежей по договору с бюджетом и платежным календарем.
• Отражения факта движения ДС по графикам договоров.
• Учет операций в разрезе договоров.

Поддержка риэлтерской деятельности

• Ведение картотеки квартир с основными атрибутами: номер квартиры, секция, этаж, общая площадь, количество комнат и т.д. Использование шаблонов помещений.
• Возможность группового создания карточек квартир, функция копирования.
• Отслеживание стадий сопровождения квартир, ведение истории изменения статусов.
• Коррекция рыночной стоимости помещения, ведение истории изменения.
• Учет договоров, формирование полнотекстного договора.
• Учет покупателей в карточке квартиры, доля владения.
• Ведение графика расчетов с покупателями недвижимости по видам платежей.
• Расчеты по охране, паспортизации, коммунальным платежам (Распределение суммы счета оплаты на несколько объектов недвижимости).
• Расчеты по обмерам БТИ (задание площади по БТИ, вычисление разницы по БТИ, формирование строк в графике платежей).
• Расчет плановой и фактической комиссии агентства недвижимости.
• Учет комиссий посредников.
• Формирование специальных отчетов – Прайс-лист.

Залоги

• Учет квартир в залоге (смена статусов залога, ведение истории изменения статусов).
• Формирование договора залога.
• Отчет «Предложение квартир в залог».

Реклама

• Создание медиа-плана по рекламе.
• Учет параметров рекламных модулей.
• Оценка эффективности рекламных акций.

Расчеты с дебиторами и кредиторами

• Контроль платежей покупателей и сроков оплаты по графикам оплаты.
• Отслеживание статусов оплаты помещений.
• Просмотр проводок по оплате в карточке помещений.
• Формирование специальных отчетов –Дебиторская задолженность по оплате квартир.

Платежный календарь

• Формирование Платежного календаря, ведение версионности.
• Формирование заявок на платеж.
• Согласование и утверждение  заявок на платеж (гибкая настройка статусов и маршрутов согласования, возможность использования разных маршрутов для разных ПК, отдельных заявок).
• Контроль платежей по бюджету движения денежных средств.
• Поддержка стадий планирования, финансового и кассового исполнения платежей.
• Прогноз остатка на расчетных счетах и кассе.
• Связь с журналами входящих и  исходящих платежей (выгрузка данных в журнал платежей, экспорт в банк клиент, сопоставление с банковской выпиской).
• Отслеживание статусов платежей.
• Просмотр информации по платежам.
• Сервисные функции: перенос сроков, смена расчетных счетов, разбиение платежа, аннулирование платежа, учет приоритета платежа и т.д.).
• Формирование специальных отчетов (План потоков, оценка ликвидности).

Бюджетирование

• Формирование бюджетов (вручную или автоматически). Возможность создания неограниченного количества бюджетов на любой временной период.
• Построение бюджетов в разрезе ЦФО, видов деятельности, статей бюджета (иерархический справочник), прочих финансовых аналитик.
• Копирование бюджетов.
• Возможность согласования и утверждения бюджета (гибкая настройка статусов и маршрутов согласования, возможность использования разных маршрутов для разных бюджетов, строк бюджетов).
• Автоматическое формирование  БДДС и ПК по прямым и косвенным доходам/расходам.
• Планирование косвенных расходов на основе фактических данных прошлых периодов.
• Распределение плановых и фактических косвенных доходов/расходов.
• Автоматический сбор факта по статьям бюджета, ЦФО.
• Осуществление план-фактного анализа на основе отчетов.

«Таким образом, реализуется одна из ключевых особенностей автоматизации риэлтерских компаний: необходимость ведения попроектного учета, ведение учета нескольких юридических лиц, учет кредитных линий», - резюмирует Наталья Овчаренко.
 
Источник: http://www.cio-world.ru/offline/2008/70/353401/